年収と頭金

物件価格と頭金の適正な関係は?住宅ローンと年収!【頭金はいくら?】

研究

今回は、どの程度の頭金を貯めるといいのか、検討してみたいと思います。

住宅ローンを組む際、頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの借入額が下がりますので、ローンの返済は楽になることは自明です。
では、どの程度の頭金を貯めればいいのでしょうか?

多くの金融機関が提供している住宅ローンでは、物件価格の100%までを融資の最大額と規定されているところが多いようです。

この場合、諸費用さえ自己資金で準備すれば、いわゆる頭金なしの状態で住宅ローンを組むことが可能になります。

しかし、フラット35では、以前は物件価格の100%の融資が認められていましたが、平成24年4月以降は、物件価格の9割までという制限が課せられています。

ということは、フラット35では物件価格の10%以上の頭金を準備しないと、住宅ローンを組むことができないということになります。

一方、住宅ローンを解説した本やWEBサイトなどによると、物件価格の20%程度の頭金を用意することを推奨しているケースが多いように思いますが、実態はどのようになっているのでしょうか?

「住宅ローンの頭金と年収の関係」の回では、年収に応じて、住宅ローンの頭金をどの程度貯めている人が多いか調べてみました。
リクルート社が提供している不動産・住宅サイトのSUUMOが発信している年収別の住宅購入事情をまとめた情報(http://suumo.jp/edit/kyotsu/n1700_rpt/110223/index.html 他)を用いて、購入したり建築したりした住宅の物件価格や頭金の概算平均値を求めました。その結果を下表に示します。

表9

購入した物件の平均価格は、年収400万円未満の層では3223万円程度になりました。

年収が増えていくと共に、物件価格の概算平均額も高くなり、年収800万円以上の層では、5607万円になっています。

年収が多い層ほど、リッチな物件を手にしていることになり、当然といえば当然といえます。

次に、準備できた平均的な頭金の概算額を見てみると、年収が400万円未満の層では516万円程度、年収が400万円以上600万円未満の層では607万円、年収が600万円以上800万円未満の層では786万円、年収が800万円以上の層では1154万円となりました。

年収が増えれば増えるほど、準備した頭金の金額も増えていることになります。

では、用意した頭金が物件価格のどの程度に当たるかを計算して見ます。その比率は、先ほど求めた2つの概算平均値を割ることによって、簡単に計算することができます。

すると、年収800万円未満の層は、年収によらず頭金の概算平均値は物件価格の概算平均値の15%~17%に綺麗に揃いました。

年収800万円以上の層では、やや頭金の比率が高くなり21%程度となっています。

この検討からいえることは、前述した多くの住宅ローン関連書籍やWEBサイトで定説のように推奨されている、物件価格の20%の頭金を準備するということは、多くの人が達成できていないということになります。

フラット35では、頭金の最低ラインは物件価格の10%となっていますので、そのラインを最低の目安とすると、一般的には物件価格の15%の頭金は最低用意しておいたほうがいいと思われます。

物件価格の15%というと、2000万円の住宅の場合300万円、4000万円の住宅の場合600万円に相当します。

それだけの金額を頭金として準備することは大変ですが、シビアな言い方をすれば、頭金を計画的に貯めることができない人が、住宅ローンの支払を計画的に続けていくことは困難だとも思えます。

頭金の準備は、来るべき住宅ローン返済の予行演習だと考えて、計画的に行うことをお勧めします。

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