年収と頭金

自己資金ゼロで住宅ローン審査は通る?頭金なしのデメリット【年収基準】

「頭金なしで借りられる住宅ローンはない?」「諸費用込みで借りられる住宅ローンは審査が厳しい?」まず結論をご紹介すると自己資金なしで借りられる住宅ローンは増えてきたもののフルローンで無理をして返済が厳しくなっては意味がありません。金利が安い、諸費用が安い住宅ローンを選びできるだけ返済額を少なくすることが自己資金ゼロの住宅ローン選びでは大事になります。そのため当サイトでは変動金利や短期固定金利が安いじぶん銀行住宅ローンをおすすめします。充実した保障とサービスも大きなメリットであるじぶん銀行住宅ローンなら自己資金なしでも安心です。

自己資金なしで住宅ローンは借りられる?

夫婦

自己資金がゼロの状態で申し込みをして住宅ローン審査に通ることはあるのでしょうか?

頭金の用意、自己資金の用意ができていないけれど、どうしても今すぐ住宅ローンを借りたい。そう考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。

現在の低金利がいつまでも続くとは限らないし、金利が安い今のうちに住宅ローンを借りたいとか。

希望する中古マンションがちょうど売りに出ている。家族が増えるのでどうせならマイホームを手に入れたい。

事情は様々ですが、今すぐ住宅ローンを借りるには審査に通らなければいけません。

一般的に住宅ローンを組むために必要な自己資金の目安としては少なくとも住宅購入額の2割、ギリギリでも1割は必要だとされています。

実際のところ住宅ローンを組む人の平均を調べると自己資金比率は3割以上となっています。

割合の平均ですから、金額は人によって異なるのですが、2~3割の自己資金を用意している人が多いということがわかります。

それぞれの銀行の住宅ローンの借入れ条件をみると、通常は購入金額の8割、もしくは9割まで借入れが可能とされていることが多くそれ以上の借入れの場合には金利が高くなるとされている銀行もあるようです。

フラット35の場合も段階的に変更があり、以前は9割まででしたが、現在は住宅建設費または住宅購入価額の100%以内と10割までの借入れも可能になっています。※ただし融資率9割以下と、9割超では金利が異なります。

つまり、住宅ローンの借入れ条件をみると自己資金ゼロの場合にはそれだけでオーバーローンになるリスクがあるにもかかわらず、金利も高くなるというデメリットもあることは覚えておきましょう。

しかし逆に言えば、金利が高くなるといったデメリットはあるが自己資金ゼロでも住宅ローン審査に通る可能性はあるということです。

銀行によっては諸費用を上乗せして借りることができる住宅ローンを用意していたり、9割融資の場合、足りない1割を借りることができる特別ローンを用意しているところもあります。

上で、自己資金の平均は3割以上と書きましたが、その割合は年々減ってきています。

これは自己資金なしでも借りられる住宅ローンが増えてきているということの証明でもあるのです。

ですから、自己資金ゼロだけれどどうしても住宅ローンを借りたいという方は、諸費用込みの設定がある住信SBIネット銀行や、楽天銀行のフラット35などがおすすめになります。

 

住宅ローンの自己資金の必要性とは?

家族

ここでは、住宅ローン審査と自己資金について考えていきます。

住宅ローンを借り入れて返済を滞り無く完了させるために、充分に余裕のある計画的な借入れを行うことが肝心です。

病気や、怪我、事故、転職などの予期しないトラブルや経済状況の変化で住宅ローンの返済ができなくなるという破綻のリスクを見極めるために最も一般的な方法は、総返済負担率です。

年収に対するすべてのローン返済額の割合が30%~35%程度が、住宅ローンの返済負担の限界とされています。

実際に借りる際には将来のリスクに備えるため返済負担率を20%~30%に抑えるべきだといわれています。

もう一つの重要なポイントとして、自己資金をどれくらい用意できているかということがあります。

自己資金を計画的に貯めることができたかどうかで今後の住宅ローンの返済が破綻する危険性をある程度占うことができます。

自己資金の目安はどの程度必要?

では、どの程度の自己資金が必要なのでしょうか? 自己資金ゼロで住宅を購入したという話を聞くこともありますが、自己資金ゼロで住宅を購入することは本当に可能なのでしょうか?

住宅を建築したり購入したりする際に必要となる金額は、大きく分けると、土地代金、建物代金、諸費用の3項目です。

そのうち、土地代金については、購入時の価格がそのまま資産価値となります。建物代金についても、基本的には購入代金が資産価値に相当します。

一般に、住宅ローンを組む時には、資産価値のある土地や建物を抵当に入れますので、土地代金と建物代金の合計代金が、抵当に入れた資産価値という事になります。

住宅ローンを組む際、100%の借り入れとは、土地代金と建物代金の合計代金を全て借り入れるということになります。

多くの金融機関では、住宅ローンを組む際に、資産価値の100%の借り入れを認めています。資産価値の100%の借り入れを行う場合、頭金ゼロで住宅ローンを組むということになります。

しかし、前述のとおり、住宅を建築したり購入したりする際に必要となる金額は、土地代金と建物代金だけではなく、いわゆる諸費用を支払う必要があります。

そこで、住宅ローンの借り入れを資産価値の100%としたとしても、諸費用分を賄うことはできません。

金融機関によっては、諸費用ローンといって、住宅ローンに付随する諸費用に対するローンを認めているところもあります。

しかし、ローンをトータルすると、資産価値を超えたローンを組むことになり、いわゆるオーバーローンの状態になります。

オーバーローン状態では、ローン返済が滞るリスクも増えますから、ローン金利も高めに設定されることとなり、よけいにローン返済が厳しくなります。

具体的に、住宅ローンの諸費用はどの程度必要なのでしょうか? 

3000万円の借り入れを30年間で返済すると仮定した場合に、必要となる諸費用の金額を、主な金融機関のWEBサイトでシミュレーションしてみます。シミュレーション結果を下表に示します。

表8

このシミュレーションでは、ネット銀行であるSONY銀行の諸費用が最も少なく、34万円程度でした。

大手都市銀行や大手信託銀行である三井住友銀行や三菱UFJ信託銀行の諸費用は80万円程度でした。

ゆうちょ銀行では、他の金融機関に比べてやや高めの91万円程度となりました。

自己資金として、最低これらの金額が用意できないと、オーバーローンの状態になるわけです。

さらに、住宅を購入したり建築したりした場合には、金融機関などに支払う諸費用以外にも、引越し代金や、カーテンなどを新調する費用も必要となります。

これらのことを考えると、自己資金としては、年収によらず最低100万円できれば200万円以上はないと、住宅ローンの返済が苦しくなるものと思われます。

 

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