住宅ローンと年収Q&A

妻名義の住宅ローンはどうすればいい?妻が退職!【贈与税がかかる?】

妻名義の住宅ローンをどのようにすれば?

妻と2人暮らしです。5年前に中古マンションを購入して、住宅ローンを返済中です。現在のローン残高は2200万円ほどです。妻も私も働いていて、現在の年収は妻が500万円で私が800万円程度です。
住宅ローンを組んだ当時は、私が消費者金融で返済が延滞する金融事故を起こしていたため、ブラックリストに載っており、妻単独の住宅ローンを組みました。当然、マンションは妻の名義になっています。今回、妻が妊娠したため、妻は退職することを考えています。その場合、住宅ローンの名義や取扱いをどのようにすればいいのでしょうか?

30代 会社員 年収800万円

贈与税に注意する必要があります

奥さんが退職した後も名義をそのままで住宅ローンを残しておいて、ご主人が住宅ローンの返済を行った場合、ご主人から奥さんへの贈与とみなされます。

基本的には、無職になった人が住宅ローンを支払い続けるということは考えにくく、退職した時点の奥さんの個人財産が十分にあることを証明できない限り、贈与税を支払うことになります。

次に考えられることは、ご主人が自分名義で新たな住宅ローンを組み、奥さんの住宅ローンを完済し、ご主人の収入で住宅ローンを返済していくというものです。

この場合、奥さんがこれまでに支払った金額と、ご主人がこれから支払う金額に応じて、マンションを共有持分の名義に変更する必要があります。残額2200万円であれば、ご主人の年収800万円で十分住宅ローン審査にパスできると思います。

金融事故については、基本的に5年を経過すれば記録が抹消されますので、その後、何も無ければ、問題ないと思われます。

但し、中古マンションの資産価値が2200万円に対してかなり低い場合には、2200万円全額の住宅ローンは組めない場合がありますので借り換え時の諸費用や頭金を用意をしておくなど注意が必要です。

管理人


夫婦間で住宅ローンの名義変更ができる?

親子

住宅ローンの名義の問題は時に大きな問題となります。

このページの上にある妻名義の住宅ローンを変更したいというケースはそれほど多くはないかもしれません。

しかし離婚や転職、退職などライフスタイルの変化によって名義を変更しなければいけなくなったというケースはたくさんあります。

妻名義を夫名義に、夫婦の名義を夫単独の名義に、夫名義の住宅ローンを妻名義になど様々なケースが考えられます。

夫婦間で住宅ローンの名義を変更する場合にはどのような点に注意しなければいけないのでしょうか?

上でもありますが、住宅ローンの名義を変更するにしても、変更せずに夫が妻の住宅ローンを肩代わりして返済するにしても贈与税を支払わなければいけない場合があるということです。

住宅ローンの名義だけの問題ではなく、贈与税という税金の問題になるのです。

贈与税は年間110万円までの非課税枠があるため計算上は毎月の返済額が9万円弱であれば非課税枠で収まることになるので大きな問題にはなりませんが、税金の話になりますから、確認をしっかりとしておきましょう。

離婚の場合の名義変更は?

離婚の場合に夫単独名義の住宅ローンを妻名義に変更する、夫婦共同名義を妻単独の名義に変更するといった場合はなかなか難しいとされています。

共同名義の場合も単独名義の場合も住宅ローンの名義を変更するためには、妻にしっかりとした収入があり借り換え審査にも通るほどの信用が必要となるからです。

一般的にはローンが残っている場合残債を借り換えできるだけの収入と信用がある場合は少ないため、現実的には名義はそのままでローンの返済を夫が行うという形が多くなるとされています。

もちろんこの場合も贈与税の対象になる場合があることには注意が必要です。

離婚の場合には名義変更の部分にはノータッチにしておくことが多いと考えましょう。

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