住宅ローンと年収Q&A

住宅ローン頭金ゼロで審査通る?【年収シミュレーション!】

頭金無しでも住宅ローンは組める?

住宅を購入したいのですが、頭金がありません。頭金なしでも、住宅ローンを組むことができるとも聞いたのですが、私でも住宅ローン審査に通ることは可能でしょうか? 現在、私は28歳で、妻と幼稚園の子供が1人います。年収は550万円です。住宅を購入するのであれば、妻がパートに出て、家計を助けるといってくれています。頭金なしで、借りられる住宅ローンの限度額ってどの程度なのでしょうか?

20代 会社員 年収550万円

最低でも諸費用分は用意しておくことをおすすめします。

まず、年収550万円に対して、シミュレーションでどの程度の限度額で借り入れが可能かについて、考えてみます。

一般に、住宅ローンは年収の5倍程度以下に抑えるべきだといわれていますが、年収の7~8倍程度が金融機関の借り入れ額の上限とされています。

状況によっては、年収の10倍程度や10倍を超える融資が受けられることもあるようですが、それは、稀なケースだと考えたほうがいいと思います。従って、単純計算すると年収550万であれば、550万?5=2750万円以下であれば安心して返済していける金額になり、限度額いっぱいまででシミュレーションすれば上限は3850万~4400万円ということになると思います。

しかし、問題は、頭金が全くないということです。

住宅を購入するために必要なお金を考えると、購入代金だけではなく、住宅ローンを借りるための諸費用が必要になります。諸費用分も含めて住宅ローンを提供している金融機関もありますが、その場合には金利が割高になります。ですから最低でも諸費用分は現金で用意しておくことをおすすめします。

住宅ローンを借りるための諸費用はトータルすると、借入れ金額の1割程度になるとされています。

頭金がないということは、現在の生活で、貯蓄を行う余裕がないとうことだと思います。

住宅ローンの返済額をどの程度とするかにもよりますが、例えば、現在が賃貸だとすると、住宅ローンの返済額は家賃+奥さんのパートによる収入程度以下に抑えないといけないということになります。

管理人


頭金ゼロで住宅ローンを組むとどうなる?

研究

今回は、住宅ローンについて、頭金がゼロでも住宅ローンを組むべきか、ある程度頭金が貯まるまで待ったほうがいいか、検討してみたいと思います。

住宅ローンを組む場合、頭金が多いにこしたことはありません。

一般的には、「購入金額の20%程度の頭金を用意するのが常識」と言われていましたが、昨今の住宅ローンでは、購入金額とローン金額が同額のいわゆる頭金ゼロの状態でも住宅ローンを組むことができます。

しかし、購入金額の100%の住宅ローンを組んだ場合、景気の動向によっては、住宅や土地の価格の値下がりが大きく、住宅ローンの返済中に、担保物件の価値よりローン元金残高の方が大きい、いわゆるオーバーローンの状態に陥りやすくなります。

オーバーローンの状態では、物件を売却して新しい住宅を購入したりするときに、スムーズに行かない場合があります。

逆に、頭金がある程度貯まるまで待ったほうがいいのでしょうか?頭金をためるためにどんどん年を取って行くと、本来の住宅プランが台無しになりかねません。

では、頭金がゼロでも思い切って住宅ローンを組むべきか、ある程度頭金が貯まるまで待ったほうがいいのか、検討してみたいと思います。

モデルケースとして、現在の年齢が30歳である人が、3000万円の住宅を購入することを想定します。

現在、諸費用分の自己資金はあるけど、住宅ローンの頭金がゼロであるとします。

仮に頭金がゼロのまま、35年ローンを組むとどうなるでしょうか?

選択肢として、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携しているフラット35を利用することはできません。

なぜなら、フラット35を利用するためには、頭金が10%以上である必要があります。一般の金融機関で35年間の長期固定金利の住宅ローンを組むことにします。

どのような金融機関を選択するかによって、住宅ローンの金利は大きく異なりますが、大手都市銀行の三井住友銀行で住宅ローンを組むことにしてみます。

三井住友銀行が2012年8月現在に提供している20年~35年の長期固定金利は2.42%です。また、ボーナス月の返済額の上乗せはなく、元利均等方式で返済するものとします。

その場合、月々の返済額は10万5967円となり、年間の返済額は127万1598円になります。

年収が400万円の人場合、総返済負担率が31.8%となり、かなり苦しい住宅ローンになるものと思われますが、年収が600万円の人であれば、総返済負担率は21.2%となり、そこそこ標準的な住宅ローンの返済状況の中に収まりそうです。

次に、ある程度頭金が貯まるまで、住宅の購入を延期する場合を考えます。

今後の経済状況がどのようになるか、予測することはできませんが、現状と同じ経済状況で、住宅ローン金利も変わらないと仮定します。

住宅を購入していない場合には、賃貸の住宅契約をしている人が多いと思いますので、頭金を貯めるには、賃貸分を支払った後の剰余金を作り出すということになります。

仮に、1ヶ月あたり2万円を住宅ローンの貯蓄する場合を考えてみましょう。その場合、1年間で24万円、5年間で120万円、10年間で240万円の頭金が貯まることになります。

現状と同じ2.42%の長期固定金利で35年ローンを組んだ場合に、住宅ローンの総支払額がどのようになるかシミュレーションを行なってみました。シミュレーション結果を下表に示します。

表10

1年間頭金を貯めても、月々の支払額はほとんど、変わりません。

10年間頭金を貯めると、月々の支払額は8500円程度安くなります。その場合、最終的な支払額は100万円以上安くなりますが、10年間住宅購入を我慢するメリットがあるか、ケース・バイ・ケースだと思われます。

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