住宅ローンと年収

年収400万円の住宅ローンシミュレーション!【借入限度額はいくら?】

シミュレーション

今回は、住宅ローンについて、年収ごとにわけて返済のシミュレーションをしてみたいと思います。

リクルート社が提供している不動産・住宅サイトのSUUMOでは、色々な役に立つ情報を提供してくれていますが、その中に、年収別の住宅購入事情をまとめた情報も発信されています。

その情報によると、家を買った1700人の住宅価格やローンや頭金の情報が、年収別に分けて紹介されています。

公表された時期は2011年2月です。SUUMOで公表されたデータを基に、年収400万円のモデルケースとして、平均的な住宅の購入イメージは、下記のようになります。

まず、平均的な購入建物は、中古や新築のマンションが多くなっています。

床面積は60~70m2程度が一般的のようです。物件価格は3000万円程度、頭金を500万円程度用意して2500万円程度の住宅ローンを組むことが平均的だと思われます。

年収が400万円ですから、物件価格が年収の7.5倍、借り入れ金額が年収の6.3倍程度がイメージされます。

例えば、この条件で住宅ローンを組むと、どのような返済状況になるでしょうか? 

住宅ローンのシミュレーションをしてみましょう。年収400万円の人が、2500万円を借り入れるとします。元利均等方式で、ボーナス月の支払額の増額はなしとします。

ローン返済期間を25年,30年,35年として比較してみます。また、住宅ローンの金利タイプとして、変動金利型と長期固定金利型を検討してみます。長期固定金利型は、最近の金利情勢から2.5%と仮定しました。

当然、この金利は住宅ローン返済まで変化しません。一方、変動金利型は1%と仮定しました。

現在は非常に低金利時代ですが、長期間の住宅ローン返済中に、現在のような低金利が続く保証はどこにもありません。

一説によると、金融機関では、金利4%程度で返済負担率を算定すると言われていますので、金利4%の場合のシミュレーションも行なってみます。

表1にシミュレーション結果を示します。変動金利型は上段に金利1%の場合を、下段の( )の中に金利4%の場合を併記しました。

表15

長期固定金利型の場合、返済期間を35年とすると、月々の返済額は9万円弱となり、返済負担率も27%程度です。

返済期間を30年に縮めたとしても、返済負担率は30%以内ですので、住宅ローンの審査にも合格する可能性が高いと思われます。

しかし、返済期間を25年に縮めた場合には、返済負担率が30%を上回り、住宅ローンの負担が大きすぎると言わざるを得ません。

一方、変動金利型の住宅ローン金利を1.0%とすると、当然他の金利に比べて月々の返済額や返済負担率は小さくなります。

返済年数を25年に縮めたとしても、返済負担率は30%を下回ります。

しかし、金利を4%として計算してみると、全ての返済期間で返済負担率が30%を超過しますので、住宅ローンの審査に合格する可能性が低くなるものと思われます。

では、借入金額を500万円減額して、2000万円とした場合のシミュレーションを行なってみます。シミュレーション結果を表2に示します。

今回は、ほぼ全てのケースで返済負担率が30%程度以下となりました。年収400万円であれば、ローンの借り入れ金額は2000万円程度以下とすることをお勧めします。

表16

もっと年収が少ない場合はどうなるのかが気になる方は年収200万円の住宅ローン審査のページをご覧ください。

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